Como lidar com a locação de curta temporada no condomínio?

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A locação de curta temporada no condomínio é um novo desafio para a gestão do síndico, que exige cautela na resolução.

Com o crescimento das plataformas desse tipo de locação, muitos condomínios têm enfrentado desafios com a rotatividade de moradores temporários. 

Hóspedes desconhecidos, uso indevido das áreas comuns e aumento nas despesas são as reclamações frequentes. Esses são só alguns dos problemas enfrentados, além da fragilidade de segurança, causados pelo acesso de pessoas desconhecidas.

O tema levantou até um debate levado à Câmara Municipal da cidade do Rio de Janeiro, que chegou a receber mais de 500 mil turistas em apenas 2 meses. 

Contudo, é inegável que as plataformas de aluguel de curta estadia vieram para ficar, por isso o melhor caminho para o síndico todo síndico é o planejamento.

O primeiro passo é entender o que a legislação diz sobre a locação de curta temporada em condomínios.

Entenda a seguir! 

Locação de curta temporada: o que diz a lei?

A Lei do Inquilinato, (Lei n.º 8.245/91), no art. 48, é a lei que regulamenta a locação por temporada, definindo-a como:

“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel […]”

O aluguel de curta temporada não tem um prazo mínimo de estadia, no entanto, seu prazo máximo não deve ultrapassar 90 dias.

É com base nessa legislação que muitos proprietários optam por alugar seus imóveis.

São proprietários que desejam gerar uma renda extra com o aluguel, e aproveitam a facilidade das plataformas digitais para alugar por temporada.

Mas se a estadia de visitantes temporários no condomínio atrapalhar a boa convivência, segurança e ordem do empreendimento, o síndico pode proibir essa prática? 

Entenda detalhes a seguir.

Condomínios podem proibir aluguel de curta temporada?

Até o momento, não há uma legislação específica que regulamente as locações de curta temporada nos condomínios residenciais. 

No entanto, em um caso específico sobre o tema, em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu que um condomínio residencial proibisse essa prática.

Em outra situação, agora em 2024, o STJ também vetou o aluguel por temporada de uma proprietária. 

A decisão teve como base a argumentação de que a alta rotatividade de hóspedes compromete o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores.

Tal decisão teve impacto em outras ações semelhantes, que mantiveram a proibição da locação de curta temporada em condomínios. 

Contudo, é importante frisar que esta decisão ainda não é uma lei que regulamenta a hospedagem temporária, e cada situação pode ter resoluções diferentes, a depender das circunstâncias.

Assim, quando a convenção do condomínio não proíbe expressamente o aluguel por temporada, com aprovação de ⅔ dos condôminos, o melhor caminho é investir na boa gestão das estadias temporárias.

Leia também → Quórum em condomínio: como impacta nas decisões do empreendimento?

PL 107/05: Regulamentação de plataformas de aluguel por temporada

O Rio de Janeiro é a cidade que mais recebe turistas no Brasil. Com isso, o número de locações temporárias via plataformas digitais, como Airbnb e Booking, é um ponto de atenção. 

É comum que os condomínios  tenham que lidar com o entra e saí de pessoas desconhecidas, devido à estadia temporária negociada com o proprietário de um imóvel.

Contudo, alguns hóspedes transformam a rotina condominial em um caos para quem vive no local diariamente. 

Barulhos, depredações, falta de cumprimento às regras são as principais reclamações, mas não únicas

Por esses e outros motivos surgiu o Projeto de Lei 107/05, que visa regulamentar a atuação desses serviços que oferecem estadias curtas.

Até o momento, o projeto segue em debate e não há nenhuma decisão que impacte a rotina condominial e proprietários desses imóveis. 

Por isso, em condomínios com unidades alugadas por temporada, o síndico deve redobrar os cuidados com a gestão.

Veja algumas dicas importantes para lidar!

Verifique a convenção e o regulamento interno

Há permissão ou restrição para esse tipo de locação? 

As inclusões e alterações da vida condominial precisam estar previstas na Convenção Condominial para ter validade, com aprovação de ⅔ dos condôminos. 

Nesta alteração, especifique: 

• Número de unidades permitidas de locação por temporada;
• Horários para check-in e check-out;
• Valor da multa em casos de descumprimento de normas;
• Responsabilidades do anfitrião e hóspede com o condomínio.

Exija o cadastro prévio de hóspedes

Antes do check-in dos hóspedes temporários, o proprietário do imóvel precisa passar com antecedência uma relação com a identificação das pessoas que irão acessar o empreendimento. 

Veja também → Controle de acesso no condomínio: conheça as falhas e soluções

Limite o uso das áreas comuns

O síndico pode definir regras comportamentais e definir limites para o uso de áreas comuns, restringindo o acesso a piscinas, salão de festas, academia e mais. 

Comunique-se com os proprietários

Oriente sobre as responsabilidades de quem aluga o imóvel por temporada e alerte sobre possíveis multas em caso de descumprimento.

Tenha um suporte profissional 

Consulte profissionais especializados em direito condominial para garantir que todas as regras estejam dentro da legalidade.

Esteja preparado para conflitos

Ter uma postura firme, mas equilibrada, faz toda a diferença para manter a boa convivência no empreendimento e evitar brigas no condomínio.

Portanto, lidar com a locação por temporada em condomínios é um desafio crescente para síndicos, especialmente quando se busca equilibrar os direitos dos proprietários com a tranquilidade dos condôminos. 

Porém, ao seguir essas dicas, é possível ter uma perspectiva sobre como agir da melhor forma para todos.

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