Assembleia de condomínio: as dúvidas mais comuns sobre essa reunião

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Uma assembleia de condomínio é um encontro que tem como intuito debater temas relevantes à vida no empreendimento e tomar decisões necessárias.

Participam condôminos, síndicos, subsíndicos, membros do conselho, representantes legais, administradores e, em algumas situações, também representantes comerciais.

Uma reunião de condomínio, como também é popularmente conhecida, é essencial para que os interesses e necessidades dos moradores estejam alinhados. 

Por isso, é um espaço aberto de debate de ideias e definição dos próximos passos.

Então, é possível dizer que a assembleia é o momento de democracia do condomínio, onde propostas são apresentadas, debates são levantados e votações são feitas para decidir sobre a melhor opção.

Contudo, é comum que moradores, síndicos e membros do conselho não saibam as principais informações desse alinhamento. 

Pensando nisso, reunimos as dúvidas mais comuns sobre assembleias em condomínios e explicamos cada uma de forma simples e objetiva.

Quer entender melhor? Continue a leitura e aproveite!

Quais são os tipos de assembleias? 

Nem toda assembleia de condomínio tem o mesmo peso. Nesse mundo condominial, existem 2 tipos principais, são elas:

1 – A Assembleia Geral Ordinária (AGO) é realizada uma vez por ano e tem como objetivo principal deliberar sobre temas recorrentes da gestão condominial, como a prestação de contas do exercício anterior, a aprovação do orçamento e a eleição de novo síndico.

Essa assembleia é obrigatória e prevista no Código Civil, geralmente ocorrendo no início do ano. 

2 – Já a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) pode ser convocada a qualquer momento, sempre que houver a necessidade de tratar de assuntos urgentes ou específicos, como obras, alterações na convenção do condomínio ou mudanças no regimento interno. 

É permitida a assembleia virtual?

A pandemia do Covid-19 e o avanço da tecnologia mudaram diversos comportamentos na rotina condominial e entre eles está a realização da assembleia virtual. 

Assim, em 2022, foi sancionada a Lei 14.309, de 2022 que permite a realização das reuniões de forma remota e online.

O que pode ser definido na assembleia condominial?

Na assembleia condominial, podem ser discutidos e decididos diversos assuntos relevantes para a vida do condomínio, tais como:

• Prestação das contas e do orçamento anual;

• Eleição ou reeleição do síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal;

• Aprovação de obras e projetos, como reformas, melhorias ou alterações nas áreas comuns;

• Alterações na convenção ou no regimento interno do condomínio;

• Discussão sobre reajustes de taxas condominiais, multas e previsão orçamentária;

• Avaliação da gestão do síndico e outras questões administrativas.

Essas decisões são tomadas por meio de votação dos condôminos presentes, conforme regras estabelecidas no Código Civil e na convenção do condomínio.

Cada uma delas tem seu quórum, número mínimo de condôminos necessário para aprovar e validar uma decisão.

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O síndico é obrigado a convocar assembleias?

Sim, o síndico tem a obrigação legal de convocar a Assembleia Geral Ordinária (AGO) pelo menos uma vez ao ano, e isso está previsto no artigo 1.350 do Código Civil:

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”

E é essa reunião que servirá para aprovar contas, eleger representantes e discutir sobre o orçamento do condomínio. Ou seja, ações fundamentais para a conservação e manutenção do empreendimento.

Se o síndico não cumprir essa obrigação, ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia do condomínio.

Como funciona a convocação para as assembleias?

Síndicos devem divulgar um edital de convocação da assembleia, com data, local e horário. 

Esse comunicado deve ser compartilhado com todos os moradores do empreendimento e deve conter as pautas que serão discutidas na reunião.

O prazo para comunicar sobre a assembleia costuma estar descrito em convenção condominial, porém, se este tópico não estiver presente, a melhor recomendação é pelo menos 10 dias de antecedência.

Quem pode votar na assembleia de condomínio?

Durante as assembleias, é comum haver votações para aprovar uma ideia ou não. 

Essa medida serve para que as decisões sejam tomadas de maneira justa, seguindo as normas já estabelecidas.

Porém, há casos em que pessoas ficam proibidas de votar:

• Condôminos inadimplentes não podem votar nem ser procuradores de outros condôminos.

• Já os inquilinos só podem votar se tiverem uma procuração específica do proprietário autorizando sua representação. 

Uma decisão de assembleia pode ser anulada?

Sim, decisões tomadas em assembleia de condomínio podem ser anuladas caso haja descumprimento das normas previstas no Código Civil ou na convenção do condomínio. 

• Falhas na convocação (como não convocar todos os condôminos);

• Votação por condôminos inadimplentes ou representantes sem procuração válida;

• Desrespeito aos quóruns exigidos para determinadas decisões
  Irregularidades na condução da reunião ou na lavratura da ata.

Para que serve a ata da reunião de condomínio?

As atas são documentos importantes para registrar e oficializar todos os tópicos abordados ao longo da assembleia, devendo estar escrito: 

• Data
• Local
• Horário
• Identificação do condomínio
• Identificação dos participantes
• Objetivo da reunião
• Descrição dos acontecimentos
• Votação
• Decisões
• Assinaturas

O prazo para disponibilização da ata de assembleia varia conforme a convenção de cada condomínio, no entanto, a prática mais comum é divulgar o documento com os condôminos e demais presentes entre 7 a 10 dias úteis

Quem deve assinar a ata da reunião do condomínio?

A ata deve ser assinada pela secretária e pelo presidente da mesa, pessoas designadas para conduzir, registrar e garantir a ordem e autenticidade da reunião. Porém, não precisa da assinatura do síndico. 

E, embora não seja obrigatório, é aconselhável registrar a ata em cartório para garantir a validade das decisões para terceiros, além dos moradores.

Uma assembleia de condomínio é, então, a principal forma de alinhar os desejos e necessidades dos moradores com a realidade da gestão do condomínio.

E saber sobre as dúvidas mais frequentes ajuda a ter um maior preparo para lidar com os desafios que possam surgir.

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