Obras em condomínio: planeje reformas e melhorias sem transtornos

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Obras em condomínio são polêmicas e podem ser a faísca que falta para um grande gerar um grande caos. Contudo, é possível preparar moradores e funcionários antes de qualquer reforma ou melhoria no empreendimento, com um planejamento detalhado e bem comunicado.

Para isso, o síndico vai precisar de uma boa organização e informações na ponta da língua para tirar dúvidas dos moradores, orientar os trabalhadores e seguir à risca as exigências técnicas.

Antes de qualquer coisa, é preciso entender que nem toda obra no condomínio é igual e cada uma delas tem impactos e necessidades diferentes.

Sendo assim, neste conteúdo mostramos tudo o que um síndico, zeladores e condôminos precisam saber sobre como lidar com as reformas, consertos ou melhorias no empreendimento.

Aspectos legais e normas técnicas das obras em condomínios

O Código Civil, nos artigos 1.341 e 1.342, e NBR 16.280 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) são os principais instrumentos que regulamentam as obras realizadas no condomínio, com diretrizes e requisitos que prezam pela segurança, estética e funcionalidade do empreendimento.

Além disso, na Convenção Condominial também precisam estar detalhadas as regras, responsabilidade e até o quórum para cada tipo de reforma ou melhoria.

O que diz o Código Civil?

Sendo assim, o Código Civil, na Lei dos condomínios, descreve quais são os tipos de obras existentes para condomínios, dividindo-as em três categorias

Obras necessárias

Como o próprio nome diz, são obras que têm o objetivo de conservar a edificação, evitando a deterioração da estrutura com manutenções periódicas no empreendimento. São obras mais simples, em que não há necessidade de grandes intervenções. 

• Reparos no sistema elétrico e hidráulico

• Pintura na fachada, sem alterar a cor original 

• Implementação e ajustes de acessibilidade

• Novas sinalizações 

• Manutenção de equipamentos essenciais

Para esse tipo de obra, o quórum de votos necessário é de maioria simples dos votos na assembleia, mas em casos de urgência apenas a aprovação do síndico já é suficiente, desde que comunicado aos condôminos.

Obras úteis

Já as úteis são as obras que aumentam ou facilitam o uso do bem. No contexto condominial, esse tipo de melhoria pode ser:

• Cobertura de garagem ou hall de entrada

• Automação de sistemas de iluminação, hidráulica e de segurança

• Ampliação do salão de festas

• Instalação de novos portões, grades ou telas

• Implantação de minimercado e lavanderia

Nas obras úteis, o quórum necessário é de aprovação de maioria absoluta (50% + 1), representando mais da metade dos presentes na assembleia. 

Obras voluptuárias

São obras de estética, ou seja, que servem apenas para decoração, lazer ou luxo, mas não trazem funcionalidade nem conservação direta, ainda assim são importantes para a valorização do empreendimento e das unidades.

• Construção de uma cascata decorativa na piscina

• Instalação de uma fonte ornamental no jardim

• Decoração dos halls e recepção do empreendimento

• Troca de equipamentos da academia

Para as obras de embelezamento o quórum é de aprovação de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos.

É importante pontuar que se a obra, de qualquer natureza, alterar a fachada do edifício ou áreas comuns de modo visível, mesmo sendo útil ou necessária, precisa seguir também regras específicas, normalmente exigindo quórum qualificado ou até unanimidade dependendo do grau da alteração.

NBR 16.280 sobre obras em condomínios 

Já a NBR 16.280 se refere a obras em edificações, seja em unidades autônomas ou áreas comuns, detalhando os princípios necessários para uma reforma segura, que conserve a estrutura do edifício, sem colocar em risco o bem-estar de quem vive ou frequenta o local.

Sendo assim, a norma estabelece diretrizes importantes, como:

• Obrigatoriedade de um plano de reforma, com escopo da obra, responsáveis técnicos, licenças emitidas por engenheiros ou arquitetos (ART ou RRT), além de um memorial descritivo.

• Avaliação de toda documentação por parte do síndico para averiguar veracidade e levar à assembleia para votação.

• A necessidade de fiscalização constante para garantir que o andamento da obra do condomínio está seguindo o escopo e cronograma definidos.

A norma 16.280 é fundamental para garantir a segurança estrutural da edificação, evitar acidentes, proteger juridicamente o condomínio, além de evitar obras irregulares ou improvisadas. 

Normas da Convenção e Regimento Interno nas reformas

Toda obra ou reforma precisa seguir as regras previstas nesses dois documentos:

• Convenção do Condomínio: estabelece diretrizes gerais, como o quórum para aprovar obras em áreas comuns ou mudanças na fachada, com base no Código Civil.

• Regimento Interno: detalha regras operacionais, como horários e dias permitidos, acesso de prestadores, uso de elevadores e descarte de entulho.

Essas normas existem para garantir que as obras não prejudiquem a segurança, o sossego e o convívio entre moradores.

Documentos necessários para fazer obras no condomínio 

ESCOPO DO PROJETO

Antes de qualquer outra coisa, é fundamental ter uma definição clara e detalhada do que será feito na obra. O escopo do projeto deve descrever os objetivos, as especificações técnicas, os materiais a serem utilizados e o resultado esperado. 

ORÇAMENTO

Com o escopo definido, o próximo passo é elaborar o orçamento detalhado da obra, incluindo todos os custos envolvidos, como materiais, mão de obra, taxas, licenças e imprevistos.

CRONOGRAMA DE OBRAS

Após a aprovação do orçamento, é essencial criar um cronograma de obras. Este documento estabelece as datas de início e término das etapas da obra, prazos para entrega de materiais, períodos de maior barulho, etc.

ART ou RRT

Assim como na reforma de um apartamento, as obras nas áreas comuns do condomínio também precisam de um documento de responsabilidade técnica. 

Neste caso, pode ser a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é um documento legal que comprova que a obra está sendo executada sob a responsabilidade de um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto).

Alvará Municipal

Dependendo da complexidade da obra, pode ser necessário obter um alvará municipal junto à prefeitura. Geralmente é necessário quando se modifica a estrutura ou aumenta a área construída.

É uma permissão formal que atesta que a obra está de acordo com as leis e normas urbanísticas da cidade.

COMUNICADO

O comunicado de obras aos condôminos deve informar sobre o tipo de obra, o período de execução, os horários de trabalho, possíveis impactos (ruído, interrupção de serviços) e os canais de comunicação para dúvidas. 

AUTORIZAÇÃO DE CIRCULAÇÃO

A autorização de circulação é um documento que permite o acesso de prestadores de serviço, veículos e equipamentos à área do condomínio para a realização da obra. 

É importante também para garantir que apenas pessoas autorizadas acessem o empreendimento, deixando a portaria ciente de que neste período é preciso atenção redobrada com a segurança.

Boas práticas para organizar obras em condomínio

Mas além das exigências burocráticas, o síndico também pode assumir um papel mais estratégico na comunicação com os condôminos, reduzindo ruídos na comunicação e solucionando conflitos antes que eles se agravem.

✅Comunicação antecipada

É crucial informar os moradores sobre a obra muito antes dela começar. Isso inclui o tipo de obra, sua duração estimada, horários de trabalho, áreas afetadas e possíveis barulhos ou interdições. 

✅Fiscalizar e orientar prestadores de serviços 

O síndico ou o zelador do condomínio deve acompanhar de perto o trabalho das equipes contratadas. Isso significa verificar se estão seguindo o cronograma, utilizando os materiais corretos e respeitando as regras do lugar.

✅Redobrar o cuidado com a limpeza e organização

Obras inevitavelmente geram sujeira e desorganização, e nessa hora o síndico pode pedir que os prestadores de serviço reforcem os cuidados com a limpeza  nas áreas de reforma ou manutenção.

✅Reforce a sinalização nas áreas comuns

Prevenir nunca é demais. Instalar sinalizações claras e visíveis nas áreas comuns que serão afetadas ou interditadas pela obra como, por exemplo, placas indicando “Área em Obra”, “Cuidado”, “Desvio” ou “Acesso Restrito”. 

✅Manter comunicação contínua com os moradores

A comunicação não deve parar após o comunicado inicial. O síndico deve manter os moradores atualizados sobre o andamento da obra, informando sobre atrasos, mudanças no cronograma ou intercorrências.

Viu só? 

São atitudes simples, que não exigem nenhum custo extra, mas que já ajudam os moradores a terem mais paciência e compreensão, mesmo se surgir qualquer imprevisto.

E se as obras são um tema polêmico, os barulhos, então, nem se fala!

Por isso, também temos um conteúdo completo, como este que você acabou de ler. Ele te ajuda a lidar com a perturbação de sossego e as reclamações que surgem dela. Veja como resolver o problema de barulho no condomínio!