Entenda de quem é a responsabilidade de um vazamento entre apartamentos

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O dia parece que vai ser tranquilo para você, síndico, mas um morador manda mensagem dizendo que surgiu uma mancha no teto ou uma infiltração na parede. Com a sua experiência, você já sabe o diagnóstico, antes mesmo de chamar um especialista: vazamento entre apartamentos.

A situação é muito comum, mas rapidamente pode se transformar em um problema complicado de se resolver. Mas, para determinar de quem é a responsabilidade do reparo, é necessário entender primeiro de onde o vazamento surgiu.

Nesse cenário, vale saber: nem sempre o apartamento imediatamente acima é o responsável, assim como nem todo problema envolvendo uma unidade deve ser resolvido pelo condomínio. Antes de atribuir responsabilidades, é fundamental identificar a origem do vazamento.

Como descobrir de onde vem o vazamento?

Para determinar a responsabilidade de um vazamento entre apartamentos, é preciso conhecer a estrutura hidráulica do condomínio. Existem, basicamente, duas redes de distribuição de água e esgoto:

• REDE VERTICAL (COLUNA OU PRUMADA) 

Atravessa todos os andares do edifício e leva água e esgoto entre a rua e cada unidade. Sendo assim, qualquer vazamento nessa rede é responsabilidade do condomínio. 

• REDE HORIZONTAL 

Faz a ligação entre a coluna principal e o interior de cada apartamento. Como é de uso particular, um vazamento nessa rede é responsabilidade do morador, inclusive quando causa dano ao vizinho. 

Por isso, uma avaliação cuidadosa é importante para evitar que o condomínio ou um morador sejam responsabilizados indevidamente. Então, o diagnóstico pode envolver:

• Análise de tubulações e conexões
• Inspeção visual das áreas afetadas
• Verificação das instalações hidráulicas
• Testes para identificar a origem da água
• Avaliação de áreas comuns e unidades próximas
• Elaboração de laudo ou parecer técnico (quando necessário)

O que fazer se a responsabilidade é do condomínio?

O Código Civil (artigos 1.331 e 1.348) estabelece que o condomínio responde pela manutenção das áreas comuns, enquanto o morador é responsável pela sua unidade. Isso significa que o condomínio deve assumir o reparo de um vazamento entre apartamentos e, em muitos casos, também os danos causados às unidades afetadas, caso o vazamento tenha começado nos seguintes locais:

• Colunas e prumadas de água fria, água quente, esgoto ou águas pluviais
• Infiltrações pela laje de cobertura ou pela fachada do prédio
• Falhas na impermeabilização de áreas comuns, como a garagem, piscina ou terraço

Por isso, diante de um vazamento com origem comprovada em área comum, o papel do síndico é agir rapidamente, contratar a manutenção necessária e, se houver seguro do condomínio, acionar a cobertura para os reparos internos causados nas unidades.

E se a responsabilidade é do morador?

Quando o vazamento tem origem em uma instalação ou área de uso exclusivo do apartamento, a responsabilidade tende a ser atribuída ao proprietário ou inquilino da unidade.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando o problema está relacionado a:

• Tubulações internas da unidade
• Impermeabilização de uma área privativa
• Falta de manutenção de instalações internas
• Alterações ou reformas realizadas pelo morador
• Conexões ou equipamentos hidráulicos particulares

O Código Civil também estabelece que o morador não deve utilizar sua unidade de maneira prejudicial à segurança, ao sossego e à salubridade dos demais condôminos. 

• E quando o imóvel está alugado?

Em unidades alugadas, a Lei do Inquilinato determina que cabe ao proprietário assumir o custo quando a infiltração decorre do desgaste natural da estrutura do imóvel. Já se o vazamento tiver relação direta com uma reforma ou intervenção feita pelo próprio inquilino, o custo do reparo passa a ser dele. 

6 estratégias para ajudar o síndico diante de um vazamento

Quando um morador comunica uma infiltração, o ideal é evitar conclusões precipitadas. Nesse momento, vale seguir algumas estratégias que podem ajudar na resolução do problema:

REGISTRAR A OCORRÊNCIA

Fotos, vídeos, datas e relatos ajudam a documentar a evolução do problema.

COMUNICAR ÀS UNIDADES ENVOLVIDAS

O morador afetado, o possível apartamento de origem e a administração devem estar cientes da situação.

VERIFICAR AS ÁREAS COMUNS

Antes de atribuir a responsabilidade a uma unidade, é importante avaliar se o problema pode estar relacionado à infraestrutura coletiva.

SOLICITAR AVALIAÇÃO TÉCNICA

Quando a origem não é evidente, uma inspeção especializada pode ser necessária para identificar o ponto de vazamento.

DEFINIR A RESPONSABILIDADE

Com as informações técnicas em mãos, fica mais seguro determinar quem deve executar o reparo.

ACOMPANHAR A SOLUÇÃO

O problema não termina necessariamente quando a água deixa de aparecer porque paredes, tetos, revestimentos e outros elementos afetados também podem precisar de recuperação.

Prevenção: um dos pilares de uma boa gestão

Vazamentos entre apartamentos podem começar com pequenos sinais de umidade e terminar em obras, conflitos entre vizinhos e despesas que poderiam ser evitadas (para o condomínio e para os moradores).

Por isso, além de saber como agir quando o problema aparece, vale estruturar uma rotina de acompanhamento das condições do condomínio, das instalações e das obrigações de manutenção. 

Tudo isso pode ser feito através de uma manutenção preventiva periódica, um procedimento fundamental para evitar impactos drásticos às finanças do condomínio, garantir a eficiência dos equipamentos e prezar pelo bem-estar dos moradores.

SAIBA MAIS -> Manutenção preventiva em condomínio: tudo o que os síndicos precisam saber