Reforma de apartamento: o que um morador de condomínio precisa saber?

7 de outubro de 2024

Ao realizar uma reforma de apartamento em um condomínio, há diversas regras e cuidados importantes que o morador deve considerar para evitar problemas com a administração do prédio e com os vizinhos. 

Obras irregulares colocam em risco a estrutura do condomínio e quem não tem nada a ver com a reforma do apartamento pode acabar se prejudicando.

Então, seja para fins de conserto ou estética, as obras precisam seguir uma série de recomendações e uma delas é ter aprovação prévia do síndico.

Do síndico? Sim!

Também são necessárias algumas regularizações para comprovar que a mudança na unidade não trará danos às demais unidades residenciais.

Afinal, já pensou em fazer uma obra sem comunicar ninguém e acabar derrubando uma parede que coloca a estrutura do prédio em risco? 

Infelizmente é mais comum do que parece, e por isso vamos ensinar a importância de reformar um apartamento com segurança e respeito aos vizinhos.

Continue a leitura! 

É necessário pedir autorização para reforma de apartamento?

Sim, grande parte das intervenções construtivas nos apartamentos precisam de autorização prévia do síndico do condomínio, além de:

  • Apresentação de Plano de Reforma;
  • Estimativa de início e fim da reforma do apartamento;
  • Laudo ART ou RRT assinado por engenheiro ou arquiteto.

Entenda sobre esses dois últimos conceitos a seguir! 

ART ou RRT 

O ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é um documento que deve ser assinado por arquitetos ou engenheiros que atestam que a reforma no apartamento estará dentro dos padrões e têm como responsáveis profissionais técnicos. 

É importante pontuar que apenas profissionais do sistema para CONFEA/CREA (Conselho Federal e de Engenharia e Agronomia e Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) têm autorização para emitir e assinar o laudo ART.

Já o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é um documento oficial emitido pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) que comprova a responsabilidade técnica de um arquiteto sobre uma obra, projeto ou serviço realizado. 

Esse registro é obrigatório para qualquer atividade técnica desenvolvida por arquitetos e urbanistas.

Basicamente, eles possuem funções semelhantes, tendo como grande diferença serem emitidos por órgãos diferentes.

Quais reformas de apartamento precisam de ART ou RRT? 

Grande parte das obras precisa, sim, de ART ou RRT, porém, há algumas reformas de apartamentos simples em que essa exigência não se aplica. 

→ Obras no apartamento que PRECISAM de ART/RRT:

  • Alterações estruturais (ampliação, demolição, quebra, etc.);
  • Troca de pisos e revestimentos;
  • Envidraçamento;
  • Mudanças nas instalações elétricas e hidráulicas;
  • Fechamento ou envidraçamentos de sacadas;
  • Abertura ou fechamento de espaços;
  • Instalação de ar-condicionado;
  • Instalação de sistema de gás encanado;
  • Reformas com uso de ferramentas de alto impacto (ex. marteletes).

→ Obras no apartamento quem NÃO precisam de ART/RRT:

  • Pintura;
  • Rede de proteção para crianças e pets;
  • Reforma de forro de gesso sem alterar o modelo original;
  • Pequenos reparos hidráulicos e elétricos.

Além desse laudo, outro tópico mencionado, que consta como obrigatório, é o Plano de Reforma. 

Você sabe o que é? Veja a seguir! 

O que é um Plano de Reforma de apartamento?

Baseado na NBR 16.280, o plano de reforma registra quais serão as alterações feitas na unidade, documentando tudo para que o síndico tenha ciência do cronograma de reformas.

Neste registro devem constar algumas informações importantes, como:

  • Detalhamento das obras a serem realizadas (troca de piso, pintura, instalações);
  • Plantas e desenhos com as mudanças propostas, como elétrica, hidráulica, alvenaria;
  • Prazos de execução para cada etapa da obra;
  • Responsáveis técnico com o respectivo RRT ou ART;
  • Planejamento do descarte de entulhos e materiais.

Esses elementos garantem um planejamento adequado, evitando imprevistos tanto para o morador, síndico e os vizinhos do condomínio.

Quais são as principais regras para apartamentos em obra?

Além das partes técnicas, quem for reformar o apartamento tem que se atentar às regras estipuladas pelo regimento interno.

Afinal, elas servem para garantir a boa convivência e a harmonia dos demais moradores, e a conservação das áreas comuns do empreendimento.

O que o morador de condomínio precisa saber antes de reformar o apartamento?

  • Dias e horários

Obras geralmente permitidas em dias úteis, entre 8h e 17h. Fins de semana e feriados costumam ter restrições ou proibição.

  • Agendamento prévio

É necessário informar e obter autorização da administração do condomínio, além de apresentar o projeto da reforma, conforme mencionado.

  • Uso dos elevadores

Apenas elevadores de serviço podem ser usados para transporte de materiais, com proteções e restrições de horários.

Essas regras garantem a organização e evitam transtornos no condomínio. 

Qual é o papel do síndico sobre as obras em apartamentos?

O síndico deve garantir que as reformas estejam dentro das normas, reunindo e organizando todas as documentações recebidas pelo morador da unidade para checagem e análise.

Além disso, tem como dever fiscalizar de perto as obras dos apartamentos, para se certificar que o prazo e aspectos técnicos estão se cumprindo conforme o Plano de Reforma.

Caso seja percebida alguma irregularidade, o morador responsável pela unidade em reforma pode receber uma advertência e multa.

Portanto, podemos dizer que reformar um apartamento não precisa ser um bicho de sete cabeças para ninguém, basta apenas cumprir o que as normas e regimentos exigem, em prol da segurança e bem-estar de todos.

Gostou desse conteúdo? Leia também: Portaria autônoma no condomínio: como funciona e suas vantagens

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