O que fazer com o condômino inadimplente?

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A inadimplência em condomínios é um desafio comum para síndicos e administradoras, afetando diretamente o caixa e a harmonia do local. 

Ainda mais quando não é apenas um condômino inadimplente, mas sim vários, que prejudicam as finanças, impossibilitando melhorias e até mesmo pagamentos de contas rotineiras.

E fica mais difícil ainda quando a gestão não age para prevenir, nem cobrar com mais firmeza, o que acaba se tornando uma bola de neve.

Dessa forma, na tentativa de “punir” o inadimplente, acaba-se enfiando os pés pelas mãos e estabelecendo medidas que nem sempre estão dentro da lei. 

E aí, o que fazer?

O primeiro passo, é entender como lidar com um condômino inadimplente, além de se atentar ao que é permitido ou não.

Por isso, criamos este conteúdo, no qual você aprenderá as principais dúvidas sobre um morador devedor e como agir, dentro da lei, para fazer essa cobrança

Vamos lá?

Com quanto tempo de atraso o condômino fica inadimplente?

Varia conforme o regimento interno do condomínio, mas, em geral, um condômino é considerado inadimplente após o não pagamento da taxa condominial na data estipulada. 

Ou seja, a partir do 1º dia de atraso, o morador já está sujeito a multas e juros, de acordo com a convenção do condomínio e o Código Civil. 

Contudo, é prática comum do mercado que para a entrada de uma ação judicial, conste até 3 meses de atraso. Pois, neste período, ainda é possível tentar uma negociação.

Isso acontece porque, em algumas situações, o condômino costumava arcar com as obrigações em dia, mas, por algum motivo pessoal, teve suas finanças pessoais prejudicadas. 

É o que acontece em casos de desemprego de moradores, por exemplo. O prazo de 90 dias é uma forma de chegar a uma conciliação durante este período conturbado.

Mas nem sempre esse é o contexto, certo? 

E quando várias pessoas se tornam inadimplentes, há prejuízos que afetam não só as finanças, mas a convivência de todos ali. 

Os prejuízos causados por um condômino inadimplente

Um condômino inadimplente afeta não apenas o fluxo de caixa do condomínio, mas também as finanças dos demais moradores. 

Isso porque eles podem ser obrigados a arcar com os gastos extras para manter os serviços essenciais. 

E mais! O condomínio pode precisar adiar manutenções ou melhorias devido à falta de verba. Isso gera descontentamento geral e pode impactar a valorização do imóvel.

Tudo isso tem um impacto direto na gestão do síndico, que sofre uma cobrança incisiva, diária e constante de moradores que arcam seus débitos em dia, e exigem uma ação imediata contra os inadimplentes.

Porém, mesmo com a inadimplência do condomínio, é preciso cautela para não aplicar medidas que não são legais.

Pode ou não pode: restrições ao condômino inadimplente

Antes de tomar qualquer atitude pelo calor do momento, saiba o que a legislação permite e proíbe em relação à vivência no condomínio.

O que pode ser feito:

• Aplicação de multa do valor em atraso, de acordo com o Código Civil, art.1336, § 1º, que pode ser de até 2%, e os juros moratórios de até 1% ao mês sobre o débito;

• Veto ao voto em assembleia e em eleição para novos síndicos

O que NÃO pode ser feito:

• Proibir a presença nas assembleias (apenas o voto);

• Restringir o uso das áreas comuns;

• Divulgar listas de inadimplentes em áreas comuns ou meios de comunicação do condomínio;

• Bloquear a entrega de cartas ou encomendas;

• Qualquer forma de pressão que ultrapasse os limites da cobrança formal pode ser considerada assédio moral.

Mas antes de tudo virar um grande alerta vermelho, existem alguns passos na cobrança que é possível seguir.

Como cobrar o condômino atrasado?

A cobrança de um morador inadimplente deve ser feita de forma ética e respeitando os limites legais. 

Veja um passo a passo para orientar a gestão:

• 1. Lembrete amigável 

O primeiro passo é notificar o condômino sobre o débito de forma amigável, por meio de carta ou e-mail, com a discriminação do valor devido e as consequências do atraso.

• A administradora tem um papel crucial neste momento, pois ela será a responsável por encaminhar os boletos de cobrança, bem como relembrar do débito nos demais.

•  2. Segunda notificação

Caso o pagamento não seja feito, é necessária uma notificação formal informando os próximos passos e as possíveis sanções. 

Nesta etapa, será necessário ser um pouco mais firme, para que a taxa em atraso seja paga o quanto antes.

• 3. Cobrança extrajudicial 

Se o devedor não responder, pode-se recorrer a uma cobrança extrajudicial através de uma empresa especializada.  

A cobrança judicial ainda não é uma ação, de fato, porém é uma maneira formal e registrada de fazer a cobrança.

• 4. Ação judicial 

Ainda assim, quando todas as tentativas anteriores falharem, o condomínio pode ingressar com uma ação judicial para garantir o pagamento da dívida.

Condômino não pagou: o imóvel vai a leilão?

É importante que os próprios condôminos saibam que em casos de ações judiciais onde acordos não são cumpridos, é possível que perder o apartamento, que irá a leilão para pagar a dívida. 

Isso acontece na última instância do processo, onde se prova que o inadimplente não tem como quitar o débito, portanto se usa o imóvel em seu nome para isso.

Inquilino x proprietário: quem é o responsável pela inadimplência?

Uma dúvida comum é sobre a responsabilidade em casos de inadimplência quando o imóvel é alugado. 

Segundo a legislação, o proprietário é o responsável legal pelo pagamento das taxas condominiais. 

No entanto, é comum que o contrato de locação transfira essa obrigação ao inquilino. Em caso de inadimplência, o condomínio deve cobrar o proprietário, que, por sua vez, pode acionar o inquilino judicialmente, se necessário.

Sendo assim, lidar com um condômino inadimplente exige tratativas baseadas na legislação, garantindo que o condomínio mantenha suas finanças em ordem sem comprometer a convivência. 

Se você deseja aprender mais sobre como resolver outros desafios comuns na administração condominial, confira nosso blog sobre Como resolver o problema de barulho no condomínio?.